涨或跌没悬念 常州这些地块决定了明年的房价

摘要: 决定常州房价的是什么,从去年到今年的这一波“补涨”,应该是常州的市场,也就是库存锐减造成的供不应求,拿地十多年和拿地几年的项目,楼面价几百和楼面价三四千的项目,都可以乘着市场的“东风”,售价达到11000-12000元/平。

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搜狐焦点常州地产讯 决定常州房价的是什么,从去年到今年的这一波“补涨”,应该是常州的市场,也就是库存锐减造成的供不应求,拿地十多年和拿地几年的项目,楼面价几百和楼面价三四千的项目,都可以乘着市场的“东风”,售价达到11000-12000元/平。

而从今年6月开始,时隔三年半后,常州土地市场终于开闸,从已竞拍的5幅地块和正在挂牌(10月19日和10月20日竞拍)的4幅地块来看,常州的土拍已经进入4.0时代,从价高者得→最高限价后熔断摇号→最高限价后竞保障房面积→最高限价后竞人才公寓面积。而且被雅居乐竞得的钟楼丁香路、中吴大道东南侧地块,如果算上竞建的保障房面积,其实际楼面价已达到9字头;西太湖版块挂出的环湖北路北侧、竹月路西侧地块,容积率较小,最高限制楼面价为9161元/平,而且在达到最高限价后,也同样得竞争人才公寓建筑面积。

对于这批上市的地块来说,决定他们售价的可能更多的是成本,他们可以不赚钱,但也不可能干赔钱的买卖。

房价的构成

在一个相对稳定的房地产市场里,房价主要是由土地成本+建安成本+税费支出+销售管理成本+资金成本+利润指标构成。

一般建安成本都是固定的,占据着售价的20%左右,而从今年竞拍的各地块最高限制楼面价及结合周边新房售价来看,土地成本基本要占据售价的40%-50%左右。地价以压倒性优势左右和影响着房价。

另辟蹊径,做精装修、低密度住宅,联合开发 

在地价上涨以后,我们看到常州楼市也在改变,出了许多精装修楼盘、低密度住宅,也出了许多联合开发的地块。

如今常州主城区已成交的5幅地块,都还未上市,目前仅田家炳中学北侧地块规划已经出炉,规划建6栋总高15-18层的小高层,据说会走精装修路线,提高溢价。

而去年雅居乐竞得的二手地块——三井河以北地块,目前已经在动工,楼面价约为5545元/平,容积率为0.8-1.2,规划了14栋住宅,包括一栋平层洋房,两栋四层叠拼别墅,以及11栋六层复式大平层,共计只有318套房源,虽然不是走精装路线,但都是低密度住宅,想必售价也不低。

去年11月初新城竞得的天誉花园三期地块,折合楼面价约为5502.49元/平,共规划了4栋高层,394套房源,在开盘的17天后就售罄,售价高达12500-20000元/平,也是走的精装修、高配置路线。

所以虽然常州的地价有所上涨,开发商也会通过走精装修路线,或者开发低密度住宅,来提高溢价。

另外,今年常州拿地难是有目共睹的,为了保住自己的“支点”,降低风险,不少开发商也在寻求合作开发,比如我们知道九州钢材市场地块将由新城和招商合作开发,新常工院以东地块将由金科和保利合作开发……而在未来,这种联合开发的趋势估计还会愈演愈烈。

常州这些土地储备大户,才是最大的赢家!

对于如今拿地的一些开发商来说,可能拿不到无法续命,拿到了就是一块“烫手山芋”,因为项目的“出身”,已经决定了它的性价比。

但对于一批之前就拿地,且现在还有土地储备和房源储备的开发商来说,现在自然是还可以跟随市场走,令大家艳羡的。

比如新城,除了今年参与首场土拍,竞得了九洲钢材市场地块外

1、今年3月,新城以22.79亿元竞得了金坛区滨湖新城两宗地块,楼面价分别为4993和4951元/平,其中,金坛大道北侧聚贤路东侧地块已经开发成金坛新城金郡,9月16日开盘了8-11#精装高层,售价为15000元/平,目前还剩8栋楼的储备。

2、新城还接盘了泰和之春二期地块经营权,目前新城泰和之春售楼处已正式开放,预计9月底10月初首开22、23#楼。

3、新城在路劲城三期和四期北边有一块空地,是之前与春天里和郡未来一起拿下的地块,也将在一个月后启动。

4、新城还会与常发合作开发剩余地块,与环太湖艺术城合作开发二期和三期地块。

5、另外,新城公馆荣域还剩7栋高层未推出。

比如路劲,虽然今年在常州主城区暂未斩获新地块,但路劲今年5月,拿下了溧阳燕山新区36#地块,楼面价为7717元/平。另外:

1、路劲在去年12月,以底价竞得了常州西太湖房地产开发有限公司持有的湖滨一号项目2.3期至2.7期土地开发的49%经营权,可建楼面约13万平方米。

2、路劲在今年7月,收购了遥观镇原皇冠假日酒店地块。

3、路劲在钟楼的第三子——路劲铂隽项目目前还未正式开盘,路劲城市印象也还剩4栋高层+1栋洋房未开盘。

比如雅居乐,除了今年8月竞得的丁香路、中吴大道东南侧地块外

1、三井河以北地块——雅居乐常乐府项目,目前还未开盘

2、去年10月,雅居乐与金坛区政府、龙城旅游控股集团正式签约,共同出资180亿元,在金坛茅山建设东方盐湖城·国际养生城,目前案名已经出炉,为雅居乐山湖城。

3、今年3月,雅居乐接手了薛家九龙仓剩余地块,目前还剩4栋高层+东侧空地未开发。

比如五星置业,除了龙湖龙誉城对面的储备地块——五星星韵城已动工,还未开盘外,五星马公桥地块也已经拆迁,规划有7栋总高12-25层高层,另外,五星在钟楼还有别的储备地块。

除此之外,常州还有一些还未面市的空地,比如宝龙广场的三期地块、梧桐香郡东侧地块、金新御园二期地块、常发御龙山三期地块等。

也还有一些还未入市的项目,比如绿城江南里、恒大御景、碧桂园华星世纪学府、景瑞天玺等。

还有一些占地上百万方的大盘,目前剩余库存也比较充足,比如绿都万和城、华润国际社区、星河国际、星河丹堤等。

对于这些土地储备充足的项目,在明年,他们也同样也决定着常州的房价走势,不过因为拿地时间较早,或通过收购获得土地,他们的地价成本不会那么高,相对开发压力也会小,但从另一方面来说,只有土地变现,他们也才有资金去买地。明年常州会有更多的小高层和精装修产品面世,但要房价有所下跌,从目前的地价来看,似乎不太可能。



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